五年内,房价有没有可能降到十年前的水平?

有人问到五年内房价会不会降到十年前的房价?那我们就看看十年前的房价是什么样?先看2008年的房价,以北京为例,当时北京统计的均价是11891元/平米。具体看看,北京各区房价情况,以2008年07月为例,朝阳区 13600元/平米,石景山区10800元/平米,昌平区 8600元/平米,西城区 18400元/平米,东城区 18800元/平米,海淀区 16000元/平米,崇文区 17000元/平米,通州区8300元/平米,宣武区 14600元/平米,大兴区 8700元/平米,房山区5600元/平米,丰台区11700元/平米。

五年内,房价有没有可能降到十年前的水平?


现如今,全国平均房价都已经上万元,看到北京当年这个房价是不是觉得可笑了?其实也不是,相对于2003年的房价来说,到2008年的时候,5年的上涨幅度达到了3倍以上,现今,你觉得2008年房价真低,但是,当时看起来还是觉得太高了。受到高房价的影响,2008年房屋空置一年以内住宅面积比上年增加7个百分点,全市商品房空置面积1438.3万平方米,比上年末增长302.1万平方米。

2008年北京举办奥运会,奥运会前后关于房价的争论也很激烈。由于当时已经上涨很快,有人就认为,奥运概念被透支太多,奥运后会挤出泡沫。也有人以世界各地举办奥运之后房价上涨的例子,认为,中国房价也会享受到奥运红利。

五年内,房价有没有可能降到十年前的水平?


但是,当时中国经济也受到2007年全球经济危机的影响,美国、欧盟、日本都开始执行量化货币宽松政策,中国为了应对国际经济形势变化,防止出现经济危机,突然向市场注入了4万亿救市资金,虽然口口声声说不让一分钱流入楼市,但是,市场没有防火墙,大量资金通过各种方式最后流入楼市,被开发商掌握利用。于是,房价在2009年很快从低谷翻身而出,开始快速上涨,北京的房价上涨到了1.5万到1.6万元/平米之间。

回顾楼市近十年的发展过程,2008年连续五次降息,2009年4万亿救市,鼓励住房消费和房地产开发投资,2010年开始限购,一系列政策影响导致纯商品住宅均价在2010年逼近20000元/㎡。除了2012年受政策抑制影响房价小幅下降外一路高歌猛进,截至2016年7月29日,均价已高达35218元/㎡。十年间北京市纯商品住宅价格涨幅达到347.1%。从2016年至2018年房价上涨一倍左右,北京房价均价在7、8万左右。

五年内,房价有没有可能降到十年前的水平?


进入2018年下半年,房价再一次进入下降通道。北京等一线城市和二线热点城市房价下降明显,环境楼市更是惨遭腰斩。即使这样,你认为房价会下降到2009年,或者是2009年的水平吗?显然是不可能的吗。如果还有这样的想法,那真是要让人笑掉下巴了。

当然,有些事情,我们也可能想不到,有些事情可能无法预料。像房价首先从最坚挺的一线城市开始下降,特别是像环京楼市之类最具升值空间的地区,房价却断崖式下降,这都是人们万万没有想到的,就和人们没有想到2016年房价暴涨一样。未来到底能不能让房价下降到人们期待的十年前?如果有人愿意梦想,那就想想吧。

从楼市利空的角度看有这么几个因素,可能会促使房价继续向下走,一是,房住不炒的政策,房子不炒就没有上涨的动力和空间。二是,限购限贷等调控措施,市场购买力大幅度减少。三是,市场共影响巨大,每年新增建筑面积达到10亿平米以上,2018年到达14.7亿平米。

五年内,房价有没有可能降到十年前的水平?


而利好楼市也有几个因素,一是,收入增加了不少,2009年北京职工年平均工资48444元, 2017年度北京市职工年平均工资为101599元,2018年北京市平均工资达94258元,年均工资是1131096元。二是,政策上也是强调稳定房价,不让房价出现大起大落的情况。三是,全国房子多的很是一个不容争辩的事实,并且目前还在以每年10亿平米以上的速度增长,房子卖给谁呢?目前,全国已经达到户均一套房以上,人均39平米的世界超高水平。很多人的手里都是两套以上的住房,有的还有几十套房。未来的房子卖给谁?这才是一个重大问题。

按照国际上合理的房价收入比3—6的年收入来计算,北京一套房子的价格一共在33万元,至66万元之间,当然不是豪宅,而是普通住宅,比如说一套60平米的两居室的价格,那么就是不到1万元/平米的水平上。按照比较高的价格计算,这个价格水平正好是2008年北京的房价水平。这么看来,房价不要说回2009年的水平,有些地方回到2005年的水平,都是有机会的。如果说到降价,就有人讲成本上涨、土地价格太高等等,其实这些都不是房价不能下降的理由。还有人说,人工费涨价,材料涨价,房价怎么可能跌?说句实话,人工可能会下跌比较少点,但是材料一定会跌。而即使人工材料在内的所有的建筑安装成本,在一个房子里构成的成本部分,已经微不足道了。一个房子的建筑安装成本,包括装修在内,一般在3000元/平米至5000元/平米之间。很多地区的建筑安装成本是不会超过2000元/平米。所以拿建筑安装成本,材料成本和人力成本来说房价没有多大意义,说句实在话,房子的建造成本甚至不如广告非高,这不是一个怪现象吗?


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